Tutelare locatori e locatari da difficoltà impreviste
Capita di frequente che, dopo un primo periodo in cui i canoni di affitto vengono versati regolarmente, l'inquilino divenga insolvente. Questo può accadere per varie ragioni: sovente a seguito di un licenziamento, oppure di crisi della propria attività commerciale o professionale. In altri casi invece il locatario sarebbe perfettamente in grado di corrispondere il canone, risultando possessore di vari beni non strumentali alla propria attività e depositi bancari, oppure semplicemente in virtù di entrate mensili di vario tipo percepite in nero o da altre persone occupanti l'immobile. Il più delle volte, ciò non cambia la situazione ed al locatore non resta altro che imbarcarsi in una lunga e costosissima causa di sfratto. Quest'ultima può durare anche degli anni, nel corso dei quali non è possibile riacquistare la disponibilità dell'immobile; i canoni d'affitto non percepiti, così come l'onorario dell'avvocato necessario ad avviare il procedimento nonché le spese per l'esecuzione dello sfratto da parte dell'ufficiale giudiziario, non possono sovente essere recuperati con notevole danno economico.
Per tutelarsi, i locatori applicano dunque canoni più elevati, per poter controbilanciare tale rischio ed ammortizzare un'eventuale spesa futura di questo tipo che si troveranno a dover sostenere, prima o poi.
Esistono esperienze a cui ispirarsi per raggiungere l'obiettivo? Tra le possibili soluzioni/iniziative già messe in atto, quali hanno raggiunto migliori risultati e quali peggiori? Perché?
Tutti coloro che affittano un immobile o si trovano ad essere inquilini dello stesso.
Gli uffici comunali preposti alle politiche del welfare.
Costruire un adeguato numero di nuovi alloggi di edilizia popolare o ristrutturare quelli esistenti in cattivo stato di manutenzione. Istituire appositi uffici che si occupino delle famiglie che si trovino in improvvise difficoltà economiche e della loro ricollocazione in immobili di proprietà comunale.
Solution 1: Nuova tipologia di contratto di locazione denominata "affitto tutelato"
La presente proposta di legge ha l'obiettivo di riequilibrare il mercato delle locazioni di immobili ad uso residenziale, venendo incontro in egual modo alle necessità del proprietario e dell'inquilino offrendo vantaggi reciproci.
Il locatore ed il locatario potranno decidere di optare per una particolare tipologia contrattuale denominata “locazione tutelata”. Essa, a fronte di tutele offerte ad entrambe le parti, prevede parimenti una serie di obblighi vincolanti.
Il locatario provvederà a versare l'importo del canone d'affitto entro il giorno 5 del mese di riferimento, utilizzando esclusivamente modalità tracciabili (addebito diretto su conto corrente, bonifico bancario o versamento con carta di credito su gateway bancario collegato al conto del beneficiario).
In mancanza di regolare pagamento delle somme dovute, trascorsi due mesi o più, il locatore avrà facoltà di inviare comunicazione al locale ufficio Comunale, il quale prenderà in carico la pratica, contattando il locatario ed intimando di saldare il dovuto entro 30 giorni. In caso di mancato pagamento, verrà avviata un'indagine patrimoniale da parte dell'Agenzia delle Entrate per accertare l'effettiva condizione di bisogno del nucleo familiare ospitato nell'immobile, la quale potrà condurre a due distinti scenari:
- Qualora venga rilevata un'effettiva condizione di bisogno (es. stato di disoccupazione in mancanza di riserve finanziarie liquidabili senza incorrere in notevoli perdite e/o famiglia numerosa) esso si attiverà immediatamente allo scopo di reperire un alloggio di edilizia popolare nel quale trasferire il nucleo familiare in questione. La sistemazione abitativa selezionata in sostituzione potrà in questo caso essere di metratura o livello di comfort inferiore, comunque secondo criteri stabiliti formalmente in apposite tabelle. Al contempo, esso si farà carico di tutte le mensilità impagate dall'inquilino dall'inizio del periodo di morosità fino all'avvenuta liberazione dell'immobile da parte sua, offrendo un credito fiscale senza scadenza oppure versandole direttamente sul conto corrente del locatore. Verrà inoltre messo a disposizione un finanziamento ad interessi zero nei confronti dell'inquilino al fine di aiutarlo a coprire le eventuali spese di trasloco ove non gli sia consentito provvedere all'uopo con i suoi mezzi.
- Nel caso in cui la situazione economica del locatario risulti invece compatibile con il regolare versamento del canone, una volta accertata l'assenza di volontà da parte sua di saldare l'arretrato, la procedura di sfratto verrà eseguita dal Comune in automatico senza alcuna necessità per il locatore di richiedere assistenza legale e senza alcun intervento da parte del giudice. Le mensilità impagate ed anticipate al locatario da parte del Comune verranno quindi iscritte a ruolo nei confronti dell'inquilino per la riscossione coattiva, con addebito degli interessi legali.
Qualora l'inquilino moroso provveda al pagamento di almeno il 50% di quanto dovuto, la procedura di sfratto verrà temporaneamente congelata.
Nell'eventualità in cui l'inquilino abbia in progetto di recarsi in luogo ove egli non risulti raggiungibile per numerosi mesi, dovrà premunirsi di saldare con regolarità, a distanza, i canoni d'affitto, oppure versarne anticipatamente gli importi ed in alternativa risolvere il contratto d'affitto anticipatamente qualora la sua intenzione sia quella di lasciare l'immobile. In caso egli non dia notizie di sé per un periodo di tempo superiore a due mesi, l'ufficio Comunale avrà facoltà di accedere ai locali, in presenza del locatore, allo scopo di verificare se essi risultino essere stati abbandonati in maniera silente dal locatario, senza che per questo si configuri il reato di violazione di domicilio.
Le condizioni vincolanti per l'adesione a tale tipologia contrattuale saranno le seguenti:
- l'importo del canone non potrà superare quanto stabilito in apposite tabelle pubblicate su un sito Internet di consultazione pubblica, calcolato in base a vari parametri tra cui la metratura, la regione geografica, la zona e la classificazione energetica. In particolare si rammenta come la menzione di quest'ultima nel contratto di locazione sia obbligatoria per legge
- l'inquilino sarà tenuto ad autorizzare formalmente l'Amministrazione Pubblica ad accedere, in caso di morosità, a dati quali la disponibilità dei suoi conti correnti (escludendo i dettagli sulle singole movimentazioni) e le eventuali altre proprietà tra cui immobili e veicoli
- eventuali migliorie all'immobile apportate dal locatario dovranno essere concordate con il locatore e pagate da questi. In mancanza di approvazione esplicita, nulla sarà dovuto dal locatore
- il locatore è tenuto a fornire l'immobile completo di impianto di riscaldamento o, in mancanza, ad installarlo a sue spese nel più sollecito tempo possibile e comunque prima dell'approssimarsi della stagione invernale. In mancanza, l'immobile non potrà essere locato. Qualora esso sia stato ugualmente concesso in affitto, e la relativa spesa sia stata anticipata dal locatario, questi potrà pretendere la restituzione dell'intero importo, maggiorato degli interessi di legge, ed in mancanza potrà imputarlo come anticipo sui canoni di affitto
- il locatore è tenuto a fornire un immobile dotato di impianto elettrico a norma di legge. In mancanza, l'immobile non potrà essere locato. Qualora esso sia stato ugualmente concesso in affitto, e l'importo dei lavori di adeguamento sia stato anticipato dal locatario, questo gli dovrà essere interamente rimborsato dal locatore, maggiorato degli interessi di legge, o in alternativa imputato in conto canoni. Inoltre, qualora risulti che un immobile con impianto elettrico non a regola sia stato ugualmente affittato, il locatore sarà penalmente e civilmente responsabile di ogni eventuale danno alla persona ed agli oggetti di proprietà del locatario
- il locatore sarà tenuto ad assicurarsi della buona efficienza dell'impianto idraulico alla consegna dell'immobile e a prendersi conto di eventuali lavori straordinari in caso di perdite dello stesso
- qualora il locatore decida di rientrare in possesso dell'immobile, tutte le spese sostenute dal locatario per eventuali migliorie approvate e non ancora saldate dal locatore dovranno essere da questi pagate maggiorate degli interessi di legge
Il contratto d'affitto avrà durata indeterminata, con facoltà per il locatore di risolverlo fornendo un preavviso di sei mesi. Il termine di preavviso che l'inquilino dovrà osservare prima di risolvere anticipatamente il contratto non potrà essere superiore ad 1 mese.
La presente tipologia di contratto sarà attuabile quando verrà messo a disposizione un sufficiente contingente di alloggi di edilizia popolare atti ad ospitare le famiglie che si dovessero trovare in difficoltà nel saldare con regolarità l'importo del loro canone di affitto.
La Camera dei Deputati con successiva approvazione da parte del Senato della Repubblica.
Quanto necessario per garantire la copertura delle necessità abitative delle famiglie in difficoltà, mediante incremento dei fondi destinati all'edilizia popolare. Essi potranno essere recuperati dalla tassazione del gioco d'azzardo e dal contrasto dell'elusione fiscale da parte delle grandi aziende.
Sarà possibile garantire all'inquilino di poter sempre avere un tetto sulla testa mentre al tempo stesso si eviteranno situazioni di parassitismo a danno dei proprietari di immobili nei casi ove non sussistano reali difficoltà economiche al regolare pagamento del canone mensile.
Avvocati e giudici potranno così essere impiegati per casi di maggior rilevanza, snellendo il funzionamento della macchina della giustizia.
Tale forma contrattuale offrirà al tempo stesso ai proprietari la certezza di percepire la giusta rendita per il loro immobile senza l'incubo di doversi imbarcare in una costosissima causa di sfratto per riacquisirne la disponibilità in caso di morosità protratta, ed all'inquilino quella di pagare il giusto importo in considerazione della tipologia d'immobile locata, oltre ad avere la garanzia di poter sempre contare su un tetto sulla testa.
Sarà indispensabile disporre di adeguati fondi per poter offrire a tutte le famiglie in difficoltà economiche la possibilità di poter disporre di un alloggio di edilizia popolare. Questo richiederà una revisione della spesa pubblica, in particolar modo per quanto riguarda l'eliminazione di sprechi e privilegi.
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